Investigación de arrendamientos urbanos: ¿qué puede investigar un detective privado?
Actualizado: 9 sept
Los conflictos relacionados con el alquiler de una vivienda o un local comercial pueden ser difíciles de resolver cuando existen dudas sobre el uso real que se está haciendo del inmueble.
Un propietario puede tener indicios de que el arrendatario ya no reside en la vivienda, que otras personas la utilizan de forma habitual, que existe un posible subarriendo, que el inmueble se está destinando a una actividad diferente de la pactada o que se han producido determinadas modificaciones sin autorización.
En estas situaciones, una investigación de arrendamientos urbanos puede ayudar a comprobar qué está ocurriendo realmente y a documentar determinados hechos que posteriormente puedan ser valorados por el propietario y sus asesores jurídicos.
La investigación privada no determina por sí misma si existe una causa de resolución del contrato. Su finalidad es obtener información objetiva sobre hechos concretos relacionados con el encargo.
¿Qué puede investigar un detective privado en un alquiler?
Cada investigación debe comenzar con un análisis individualizado del caso.
Dependiendo de las circunstancias, un detective privado especializado en arrendamientos puede investigar cuestiones como:
Uso efectivo de una vivienda o local.
Posible falta de ocupación de una vivienda.
Residencia habitual del arrendatario.
Posible subarriendo o cesión no consentida.
Ocupación habitual por terceras personas.
Actividades desarrolladas en un inmueble.
Utilización de una vivienda o local para una finalidad diferente de la pactada.
Determinadas obras o modificaciones realizadas en el inmueble.
Actividad desarrollada en locales comerciales.
Localización de determinados arrendatarios.
No todas estas circunstancias constituyen necesariamente un incumplimiento contractual. Por eso, el trabajo del detective consiste en comprobar los hechos, no en anticipar una conclusión jurídica.
Subarriendo de una vivienda sin autorización
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece determinadas condiciones para la cesión y el subarriendo de viviendas.
En particular, el artículo 8 de la LAU establece que el contrato no puede cederse sin consentimiento escrito del arrendador y que la vivienda sólo puede subarrendarse parcialmente y con consentimiento escrito del propietario.
Cuando existen indicios de que el arrendatario ha dejado de utilizar personalmente la vivienda o de que otras personas la ocupan de forma habitual, una investigación puede ayudar a comprobar las circunstancias reales.
Por ejemplo, puede resultar relevante determinar:
Quién utiliza habitualmente la vivienda.
Si el arrendatario continúa acudiendo al inmueble.
Si terceras personas acceden y permanecen habitualmente en él.
La frecuencia con la que se produce esa ocupación.
Otros hechos relacionados directamente con el posible subarriendo.
La presencia ocasional de familiares, amigos u otras personas no demuestra por sí misma la existencia de un subarriendo, por lo que cada situación debe analizarse individualmente.
Cesión del contrato de arrendamiento
La cesión del contrato y el subarriendo son situaciones diferentes.
Cuando existen indicios de que la persona que figura como arrendataria ya no es quien utiliza realmente el inmueble, puede resultar necesario comprobar quién desarrolla de forma efectiva esa ocupación.
Una investigación privada puede documentar circunstancias relacionadas con esa situación para que posteriormente puedan ser valoradas desde el punto de vista jurídico.
La investigación no pretende determinar si jurídicamente se ha producido una cesión. Su finalidad es aportar información sobre lo que ocurre en la realidad.
¿Está realmente ocupada una vivienda alquilada?
En determinadas circunstancias, un propietario puede sospechar que el arrendatario mantiene el contrato de alquiler pero ya no utiliza la vivienda como residencia habitual.
Esta cuestión puede adquirir especial relevancia en determinados contratos antiguos o en situaciones en las que existe una controversia sobre el uso efectivo del inmueble.
La investigación puede orientarse a comprobar determinados patrones objetivos de utilización, como entradas y salidas, presencia habitual de personas y otras circunstancias observables relacionadas con la ocupación.
El detective privado no necesita acceder al interior de una vivienda para realizar este tipo de comprobaciones.
La investigación debe desarrollarse mediante actuaciones legítimas y respetando en todo momento la intimidad y los derechos de las personas investigadas.
Investigación de rentas antiguas y uso efectivo de la vivienda
Las situaciones relacionadas con rentas antiguas pueden presentar particularidades jurídicas que deben analizarse según las circunstancias concretas de cada contrato.
En algunos casos, el propietario puede necesitar comprobar si la vivienda continúa siendo utilizada de manera efectiva por el arrendatario o si existe una residencia habitual diferente.
Una investigación puede aportar información sobre hechos como:
Uso efectivo de la vivienda arrendada.
Presencia habitual del arrendatario.
Utilización de otra residencia.
Ocupación por terceras personas.
Patrones de utilización del inmueble.
La investigación privada no determina por sí misma si existe una causa de extinción o resolución del contrato. Documenta hechos que pueden ser relevantes para que los profesionales jurídicos del cliente realicen esa valoración.
Duplicidad de domicilio y residencia habitual
Otro supuesto que puede generar dudas aparece cuando el arrendatario parece desarrollar su vida habitual en una vivienda diferente de aquella que figura en el contrato de alquiler.
La existencia de una segunda vivienda, por sí sola, no significa necesariamente que exista un incumplimiento.
Lo que puede resultar relevante es comprobar las circunstancias concretas del uso de ambos inmuebles.
En función del objetivo del encargo, una investigación puede tratar de establecer dónde se desarrolla habitualmente determinada actividad del investigado y qué utilización real hace de la vivienda arrendada.
Uso de la vivienda para una finalidad diferente
Otro posible conflicto aparece cuando el inmueble se utiliza para una finalidad distinta de aquella prevista en el contrato.
Por ejemplo, puede existir una diferencia entre el uso residencial pactado y la utilización habitual del inmueble para desarrollar una actividad profesional o comercial.
En estos casos, el detective puede investigar y documentar qué actividad se desarrolla realmente, siempre dentro de los límites legales.
La información obtenida podrá posteriormente ser valorada por el propietario y sus asesores jurídicos.
Investigación de locales comerciales
La investigación de arrendamientos no se limita a viviendas.
Los propietarios de locales comerciales, oficinas y otros inmuebles destinados a actividades económicas también pueden necesitar comprobar qué actividad se está desarrollando realmente.
Una investigación puede orientarse, dependiendo del caso, a comprobar:
Actividad desarrollada en el local.
Horarios de funcionamiento.
Utilización efectiva del establecimiento.
Atención al público.
Cambios aparentes en la actividad.
Personas que desarrollan determinadas funciones.
Cumplimiento de determinadas condiciones relacionadas con el objeto del encargo.
Cuando se trata de establecimientos abiertos al público, determinadas comprobaciones pueden realizarse mediante actuaciones como cliente, siempre que sean adecuadas y proporcionales al objetivo de la investigación.
Obras realizadas sin autorización
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece determinadas limitaciones respecto de las obras realizadas por el arrendatario. El artículo 23 regula, entre otras cuestiones, las obras que afectan a la configuración de la vivienda y la necesidad de consentimiento escrito del arrendador en determinados supuestos.
Cuando un propietario tiene indicios de que se han realizado modificaciones no autorizadas, una investigación puede ayudar a documentar determinadas circunstancias relacionadas con el inmueble.
El detective privado no sustituye a un arquitecto, aparejador u otro técnico cuando sea necesaria una valoración especializada.
Su función puede consistir en documentar hechos y circunstancias que posteriormente puedan complementarse con otros medios de prueba o informes técnicos.
Incumplimientos del contrato de arrendamiento
El artículo 27 de la LAU contempla diferentes situaciones que pueden permitir al arrendador solicitar la resolución del contrato, entre ellas determinados supuestos de impago, subarriendo o cesión inconsentidos, daños u obras no consentidas y determinadas actividades desarrolladas en la vivienda.
La existencia de uno de estos hechos debe analizarse jurídicamente en función del contrato y de las circunstancias concretas.
Por ello, cuando un propietario sospecha que existe un incumplimiento, la investigación privada puede centrarse en obtener información objetiva sobre los hechos que lo fundamentan.
Localización de inquilinos
En ocasiones el problema no está relacionado con el uso del inmueble, sino con la dificultad para localizar al propio arrendatario.
Puede suceder que un inquilino abandone una vivienda o un local, deje cantidades pendientes y resulte difícil establecer dónde puede ser localizado.
Cuando existe un interés legítimo y el encargo se encuentra dentro del ámbito legal de la investigación privada, un detective puede realizar las averiguaciones necesarias para intentar localizarlo.
La investigación debe limitarse a la finalidad concreta del encargo y respetar la normativa aplicable.
¿Cómo se investiga un posible incumplimiento de un alquiler?
No existe un método único.
Una vez analizado el caso, el detective privado puede diseñar una estrategia adaptada al objetivo concreto.
Dependiendo de las circunstancias, pueden utilizarse:
Observación y seguimiento
Cuando sea necesario comprobar el uso efectivo de una vivienda o local, pueden realizarse actuaciones de observación y seguimiento en espacios donde resulte legítimo llevarlas a cabo.
El objetivo puede ser documentar entradas, salidas, desplazamientos u otras circunstancias relacionadas con la investigación.
Comprobación de actividades
En el caso de locales comerciales o establecimientos abiertos al público, pueden realizarse determinadas comprobaciones para conocer qué actividad se desarrolla realmente.
Investigación de información
La investigación puede complementarse con información obtenida legítimamente de fuentes abiertas y registros accesibles cuando resulte pertinente.
Documentación de los hechos
Toda la información relevante se organiza en el correspondiente informe de investigación privada, limitado al objeto del encargo.
La Ley 5/2014 establece que los detectives privados elaboran informes sobre las investigaciones realizadas y que estos deben recoger las actuaciones y resultados obtenidos dentro del servicio contratado.
¿Puede utilizarse el informe de un detective privado en un procedimiento judicial?
Una investigación sobre un arrendamiento puede tener una finalidad preventiva, empresarial o probatoria.
Cuando los hechos investigados posteriormente dan lugar a un procedimiento judicial, el informe puede ser aportado por el cliente a sus abogados para que valoren las actuaciones procesales correspondientes.
Además, la normativa de seguridad privada contempla la posibilidad de que el detective privado ratifique su informe ante las autoridades judiciales o policiales cuando sea requerido para ello.
Por este motivo, cuando desde el principio existe una posible finalidad judicial, es importante que la investigación se planifique teniendo en cuenta la legalidad de las actuaciones y la forma adecuada de documentar los hechos.
Investigación de arrendamientos urbanos en Lugo y Galicia
Detectigal presta servicios de investigación de arrendamientos urbanos en Lugo y Galicia, además de realizar investigaciones en otros puntos de España cuando las circunstancias del caso lo requieren.
Trabajamos para:
Propietarios de viviendas.
Arrendadores de locales comerciales.
Empresas.
Profesionales.
Administradores y otros clientes con un interés legítimo.
Cada investigación comienza con un análisis previo del problema para determinar qué se pretende comprobar, qué información puede resultar útil y qué actuaciones pueden realizarse legítimamente.
Porque no todas las controversias relacionadas con un alquiler necesitan una investigación privada. Y cuando sí la necesitan, no todas requieren la misma estrategia.
Detectigal: detectives privados para investigar arrendamientos
Una investigación sobre un inmueble debe comenzar por una pregunta concreta.
Nuestro trabajo consiste en obtener información objetiva sobre los hechos investigados y documentarla profesionalmente, respetando los límites establecidos por la legislación aplicable.
En Detectigal entendemos la investigación privada como una herramienta para obtener información que permita tomar decisiones con mayor conocimiento.
Analizar antes de investigar. Investigar cuando existe una razón para hacerlo. Documentar cuando la información puede ser útil.
¿Necesita investigar a un inquilino?
Si es propietario de una vivienda o local y tiene dudas sobre su ocupación, un posible subarriendo, la actividad desarrollada en el inmueble, la residencia habitual del arrendatario o cualquier otra circunstancia relacionada con el alquiler, podemos estudiar su caso.
Detectigal — Detectives privados en Lugo y Galicia. Investigación empresarial, patrimonial y de arrendamientos con criterio y rigor profesional.
