En base a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU Ley 29/1994, de 24 de noviembre) y al Real Decreto-ley 7/2019 que modifica dicha ley, Detectigal investiga el estado de ocupación en que realmente se encuentra un inmueble para evitar los fraudes más habituales que vulneran la Ley de Arrendamientos Urbanos, como las situaciones irregulares de renta antigua y la duplicidad de domicilio, realizando las averiguaciones necesarias para conocer el domicilio de pernoctación real del arrendatario con el fin de obtener las pruebas pertinentes en caso de que nuestro cliente quiera iniciar una demanda de desahucio o de impago de alquiler para llevar a cabo un desahucio contra un inquilino moroso.
· Alquiler de habitaciones por parte del inquilino:
El "subalquiler" de habitaciones es una práctica legal, pero si existe la aprobación del propietario del inmueble, según se establece en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En caso de que el arrendador acepte, el primer inquilino tendrá que hacer un contrato a cada una de las personas que subarriende la habitación, especificando la zona que se ha cedido y las normas existentes en esa vivienda de alquiler. Además, es necesario que aparezca la cuantía a pagar, que nunca puede ser mayor a la totalidad de la renta existente, y el tiempo que se prolongará, que no puede superar la duración del arrendamiento pactado en el primer contrato con la propiedad.
En su artículo 27.2.C. especifica que el subarriendo sin consentimiento, es una de las causas para cancelar el contrato de alquiler.
“El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: … El subarriendo o la cesión inconsentidos."
· Cesiones y traspasos ilícitos:
En su Artículo 8, se establecen los siguientes numerales:
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo
2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.”
· Dedicación de la vivienda o local comercial para fines distintos al estipulado en el contrato:
Cuando el inquilino destina el inmueble alquilado a otros usos que no son los permitidos en el contrato, ésta es una causa justificada para finalizar el contrato.
Se suele dar cuando se adquiere una vivienda o local bien sea en alquiler o compra y sus propietarios o inquilinos hacen un uso no autorizado de la misma.
· Duplicidad de vivienda o local, desahucio y renta antigua:
Ante una solicitud de desalojo de una vivienda podemos demostrar que el arrendatario posee otra en la misma ciudad en régimen de propiedad o de alquiler.
En otras ocasiones, los inquilinos de viviendas con renta antigua, realmente no hacen uso de la vivienda, residiendo habitualmente en otra vivienda pero manteniendo el contrato con la renta antigua.
Verificamos las personas que residen en realidad en la vivienda; localizamos la verdadera residencia habitual del arrendatario y obtenemos pruebas sobre la no utilización de la vivienda o su uso para otros fines.
· Ejecución de obras sin consentimiento del arrendador:
Artículo 23 Obras del arrendatario
1. El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito.
El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.
"Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna."
· Falta de ocupación o no habitabilidad:
Artículo 27.1:
"El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil."
f) "Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7. "
Por lo tanto, si la vivienda no está ocupada, sin justa causa, el arrendador puede resolver el contrato.
· Incumplimiento de contrato:
Nuevamente en el Artículo 27 y concretamente en su numeral segundo se establece que:
"Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso; de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendamiento.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
· Localización de inquilinos morosos
¿Cómo se demuestran y se obtienen pruebas de estas irregularidades?
Comprobando las entradas y salidas de la vivienda y la actividad de los inquilinos,
con ello podremos ver si pernoctan allí y si viven otras personas.
Realizaremos un seguimiento que nos muestre si viven allí o utilizan otra vivienda.
Preguntando discretamente a los vecinos.
Si son locales o despachos abiertos al público, solicitando su servicio para comprobar el estado del local, las obras o la actividad que allí se realiza.
El informe del detective privado es por si mismo una prueba documental aceptada en juicio, y en caso de que la parte contraria lo impugnara en la audiencia previa, nos presentamos en el juicio como prueba testifical teniendo la consideración de testigo-perito.
Por lo tanto, si tienes alguno de los problemas descritos anteriormente, no dudes en contactar con nuestro equipo, tenemos sede en Lugo, pero trabajamos en Galicia y en todo el territorio nacional.
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